业主享有共有权

读者丁先生来电：
    “我们小区的电梯里和户外一些临时放置的告示牌上，经常不停地更换各种产品的广告。因为小区现在入住的人不多，还没有成立业主委员会，请问这些广告收益我们业主能享受吗？如果能，通过什么途径可以获得？如果可以，该怎么解决？”

    解答：丁先生所在小区业主有权享有这些广告收益，具体而言可以要求将收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。
　  依据我国相关法律规定，业主对建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分享有共有权。亦即是说，丁先生所在小区业主对小区内的电梯、户外墙面是享有共有权的。顾名思义，业主的共有权系指业主共同享有所有权，当然也具备所有权的占有、使用、收益、处分等权能，特别之处在于，相应决定需广大业主共同做出。严格意义上来说，利用共有部分从事经营活动应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但现实中，建设单位或者物业公司擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的情况普遍存在。对此，最高人民法院《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条明确规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”也就是说，丁先生所在小区的业主可以选择请求行为人停止利用共有部分经营广告，同时还可以主张将经营广告的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。至于丁先生所在小区未成立业主委员会，的确会造成无法形成相应决议，但这不影响个别业主作为权利人要求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。当然，出于小区日常管理维护的需要，本律师还是建议广大业主及时成立业主委员会。